Assembleia virtual de condomínio: o que diz a Lei 14.309/2022 e como fazer

Sim, a assembleia virtual de condomínio é legal. A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, incluiu no Código Civil o art. 1.354-A, que permite convocar, realizar e votar qualquer modalidade de assembleia por meio eletrônico, com duas condições: a convenção não pode proibir e os condôminos precisam manter o direito de voz, de debate e de voto. A mesma lei criou a sessão permanente, que ajuda quando a pauta exige um quórum especial difícil de reunir numa noite só.

Abaixo você encontra o que o texto da lei diz (citado do Planalto), o que a convocação precisa informar, como funciona o modelo híbrido, como cuidar da lista de presença e da ata, os erros mais comuns e um passo a passo para a primeira assembleia online do seu prédio.

Assembleia virtual é legal? O que diz o art. 1.354-A do Código Civil

A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que (...)

As duas condições do artigo são cumulativas:

• A convenção não pode vedar a forma eletrônica (inciso I).
• Os condôminos precisam ter voz, debate e voto preservados (inciso II). Uma reunião em que só a mesa fala e o morador apenas clica em "sim" ou "não" não atende a lei.

A expressão "quaisquer modalidades" alcança a assembleia ordinária anual do art. 1.350 (orçamento, contribuições, prestação de contas, eleição do síndico e alteração do regimento) e as extraordinárias do art. 1.355. Os quóruns não mudam por ser online: em primeira convocação vale a maioria dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352), em segunda convocação a maioria dos presentes (art. 1.353) e, para alterar a convenção, dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351).

Assembleia virtual tem validade se a convenção não fala nada?

A maior parte das convenções foi escrita antes de 2022 e não menciona reunião online. O inciso I fala em vedação: pela leitura literal, se a convenção não proíbe, a regra do Código Civil permite. Cláusulas ambíguas, como "as assembleias serão realizadas no edifício", pedem análise de um advogado antes da convocação. Se a convenção proíbe expressamente, o caminho é mudar a convenção, com dois terços dos votos (art. 1.351).

O § 5º do art. 1.354-A abre outra porta: normas complementares sobre assembleias eletrônicas podem ir para o regimento interno, aprovadas pela maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade. É o lugar certo para detalhar plataforma, prazo para pedir a palavra, forma de apresentar procuração e tempo de votação.

O que a convocação da assembleia virtual precisa informar

Do instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos.

Some a isso duas regras antigas: a assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (art. 1.354), e a forma de convocação e os quóruns são definidos pela convenção (art. 1.334, III). O edital de uma assembleia virtual deve trazer, no mínimo:

• a informação expressa de que a assembleia será eletrônica (ou híbrida, com o endereço da parte presencial);
• data e hora de abertura, de segunda convocação e de encerramento, porque o § 4º manda seguir os preceitos de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital;
• a plataforma, o link ou o caminho de acesso e como cada unidade se identifica;
• como pedir a palavra, quanto tempo cada um terá e como enviar perguntas por escrito;
• como e quando o voto é coletado (em tempo real ou numa janela com horário de fechamento);
• regras para procuração, conforme a convenção;
• a pauta, item por item, e onde estão os documentos de cada item (o § 6º permite que fiquem disponíveis de forma física ou eletrônica);
• um contato de suporte para quem tiver dificuldade de acesso.

Envie o edital pelo meio que a convenção define. Um reforço pelo aplicativo do condomínio ajuda muito: no módulo de comunicados da InApps, a administração publica o aviso, anexa o caminho de acesso e acompanha a confirmação de leitura de cada morador. Esse registro não substitui a forma de convocação prevista na convenção, mas mostra quem já viu o aviso e quem precisa de um contato extra.

Assembleia híbrida: presencial e online no mesmo ato

A assembleia eletrônica deverá obedecer aos preceitos de instalação, de funcionamento e de encerramento previstos no edital de convocação e poderá ser realizada de forma híbrida, com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato.

Na híbrida, os dois públicos formam uma única assembleia: o quórum soma quem está na sala e quem está conectado, a ata é uma só e os dois grupos precisam ouvir e ser ouvidos. Para isso funcionar, a mesa precisa de microfone e câmera voltados para o salão, alguém dedicado a acompanhar a fila de inscrições online e uma regra clara de alternância entre perguntas da sala e da tela. Os votos presenciais devem ser registrados no mesmo sistema ou somados de forma transparente antes da divulgação.

O § 2º protege a administração: ela não pode ser responsabilizada por problemas nos equipamentos ou na internet dos condôminos, nem por situações fora do seu controle. A escolha de uma plataforma estável e o teste prévio, porém, estão sob o controle de quem organiza.

Sessão permanente: quando o quórum especial não aparece

Alterar a convenção, mudar a destinação do edifício ou aprovar obras voluptuárias exige dois terços (arts. 1.351 e 1.341, I). Antes de 2022, sem quórum, a votação morria ali. Agora, pelo art. 1.353, § 1º, a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que, cumulativamente:

1. sejam indicadas a data e a hora da sessão seguinte, que não pode passar de 60 dias, e identificadas as deliberações pretendidas;
2. os presentes fiquem expressamente convocados e as unidades ausentes sejam obrigatoriamente convocadas, na forma da convenção;
3. seja lavrada ata parcial com as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos apresentados até ali, remetida aos ausentes;
4. a deliberação continue no dia e na hora marcados, com a ata lavrada em seguimento à parcial, consolidando tudo.

Os votos da primeira sessão ficam registrados sem necessidade de confirmação, e quem estiver presente no encontro seguinte pode pedir para alterar o próprio voto até o desfecho (§ 2º). A sessão pode ser prorrogada quantas vezes forem necessárias, desde que a assembleia termine em até 90 dias contados da abertura inicial (§ 3º).

Ata eletrônica e lista de presença

Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral.

A lei não detalha a lista de presença, mas ela é a prova do quórum. Como os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (art. 1.352, parágrafo único), e só vota quem está quite (art. 1.335, III), a lista precisa ligar cada acesso a uma unidade. Guarde:

• o relatório de acessos com unidade, nome e horário de entrada e saída;
• as procurações recebidas e quem as conferiu;
• o resultado por item, com votos por unidade e a regra de cálculo usada;
• a gravação, se o edital previu e informou;
• a ata eletrônica assinada na forma da convenção.

Depois, publique a ata onde todos encontrem. No módulo de documentos da InApps, a ata fica na categoria própria, com busca dentro do texto do PDF, ao lado da convenção, do regimento e dos balancetes.

Erros comuns na assembleia virtual de condomínio

• Convocar sem dizer que é eletrônica ou sem as instruções de acesso, manifestação e voto (§ 1º).
• Deixar unidades sem convocação, o que impede a deliberação (art. 1.354).
• Bloquear microfones e chat do começo ao fim, o que fere o direito de voz e debate (inciso II).
• Contar votos por cabeça quando a convenção manda contar por fração ideal, ou deixar votar quem não está quite.
• Votar assunto fora da pauta do edital, alvo frequente de contestação.
• Lavrar a ata antes de somar e divulgar todos os votos (§ 3º).
• Usar ferramenta sem identificação por unidade, que não deixa provar quem votou.
• Estourar os prazos da sessão permanente (60 dias para a sessão seguinte, 90 no total) ou esquecer a ata parcial.

Passo a passo para fazer a assembleia virtual

1. 01

   Leia convenção e regimento

   Confirme que não há vedação e veja prazos de convocação, procuração e quóruns.

2. 02

   Escolha a plataforma

   Ela precisa identificar a unidade, permitir fala e perguntas, apurar votos por fração ideal e gerar relatório de acesso.

3. 03

   Monte o edital

   Inclua tudo o que pede o § 1º e as regras de instalação, funcionamento e encerramento do § 4º.

4. 04

   Convoque todos

   Use o meio da convenção e reforce pelo app, acompanhando quem leu.

5. 05

   Publique os documentos

   Orçamento, propostas e laudos ficam disponíveis antes da data (§ 6º).

6. 06

   Teste com antecedência

   Faça um ensaio com a mesa e ofereça ajuda a quem tem pouca familiaridade com tecnologia.

7. 07

   Conduza com voz e debate

   Confira o quórum, abra inscrições, alterne sala e tela e registre tudo.

8. 08

   Apure, divulgue e lavre a ata

   Só depois de somar e divulgar todos os votos, como manda o § 3º.

9. 09

   Publique e arquive

   Disponibilize a ata e guarde relatórios, procurações e gravação.

A votação online em si ainda não faz parte dos módulos no ar da InApps. A plataforma evolui em entregas contínuas, e a InApps avalia integrações e novos módulos em cada projeto sob medida.

Este artigo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Confira sempre a convenção e o regimento interno do seu condomínio antes de convocar.

Perguntas frequentes