As regras do condomínio de prédios estão no Código Civil, arts. 1.331 a 1.358, no capítulo "Do Condomínio Edilício", dentro do título "Da Propriedade". Esses artigos dizem o que é parte comum e o que é unidade, o que a convenção precisa conter, quais são os direitos e deveres do condômino, o que faz o síndico e quais quóruns a assembleia precisa. Abaixo, cada artigo resumido a partir do texto compilado do Planalto, com o que ele significa na prática.
Como o capítulo do condomínio edilício está organizado
| Seção | Artigos | Assunto |
|---|---|---|
| I. Disposições gerais | 1.331 a 1.346 | Unidades e partes comuns, convenção, direitos, deveres, multas, obras, seguro |
| II. Administração do condomínio | 1.347 a 1.356 | Síndico, assembleias, quóruns, assembleia eletrônica, conselho fiscal |
| III. Extinção do condomínio | 1.357 e 1.358 | Destruição, ruína e desapropriação |
| IV. Condomínio de lotes | 1.358-A | Loteamentos em condomínio (incluído pela Lei 13.465/2017) |
A ordem de leitura que funciona no dia a dia é: Código Civil, depois a convenção (que detalha o que a lei deixa aberto), depois o regimento interno (que organiza o uso) e, por fim, as decisões de assembleia. A convenção não pode contrariar a lei, e o regimento não pode contrariar a convenção.
Disposições gerais: artigos 1.331 a 1.346
| Artigo | O que diz | Na prática |
|---|---|---|
| 1.331 | Há partes de propriedade exclusiva (apartamentos, salas, lojas) e partes comuns (solo, estrutura, telhado, redes gerais, acesso à rua). Cada unidade tem uma fração ideal. Vagas de garagem não podem ser vendidas ou alugadas a estranhos ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção (§ 1º). O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária na escritura (§ 5º). | A fração ideal define voto e rateio, se a convenção não disser outra coisa. Alugar vaga para quem não mora no prédio depende da convenção. |
| 1.332 | O condomínio é instituído por ato entre vivos ou testamento registrado no Registro de Imóveis, com a discriminação das unidades, a fração ideal de cada uma e o fim a que se destinam. | É a certidão de nascimento do prédio. A destinação (residencial, comercial, mista) vem daqui. |
| 1.333 | A convenção deve ser assinada por titulares de no mínimo dois terços das frações ideais e obriga todos que têm direito, posse ou detenção sobre as unidades. Para valer contra terceiros, precisa de registro. | Inquilino também deve seguir a convenção. |
| 1.334 | A convenção determina a cota e o modo de pagamento, a forma de administração, a competência das assembleias, a forma de convocação e os quóruns, as sanções e o regimento interno. | Prazos de convocação e regras de procuração estão na convenção, não no Código. |
| 1.335 | Direitos: usar, fruir e dispor da unidade; usar as partes comuns conforme a destinação, sem excluir os demais; votar e participar das deliberações, estando quite. | Quem está em atraso não vota, mas continua podendo usar as áreas comuns (o STJ decidiu assim no REsp 1.564.030). |
| 1.336 | Deveres: contribuir na proporção da fração ideal, salvo convenção; não fazer obras que comprometam a segurança; não alterar forma e cor da fachada; dar à unidade a destinação do prédio, sem prejudicar sossego, salubridade e segurança. § 1º: juros, correção e multa de até 2% por atraso. § 2º: multa de até cinco vezes a contribuição por descumprir os outros deveres. | É o artigo mais citado em conflitos: fachada, barulho, obra e atraso. |
| 1.337 | Quem descumpre reiteradamente os deveres pode pagar multa de até cinco vezes a contribuição, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Comportamento antissocial reiterado: até dez vezes, até ulterior deliberação da assembleia. | Exige histórico documentado das ocorrências e assembleia com quórum alto. |
| 1.338 a 1.340 | Preferência dos condôminos na locação de vaga; partes comuns inseparáveis da unidade; despesas de parte comum de uso exclusivo ficam com quem a usa. | Terraço ou jardim de uso exclusivo de uma unidade tem custo dela. |
| 1.341 | Obras voluptuárias: dois terços dos condôminos. Úteis: maioria dos condôminos. Necessárias: o síndico faz sem autorização. Urgentes com despesa excessiva: ciência imediata à assembleia. Não urgentes com despesa excessiva: autorização prévia. | Classifique a obra antes de convocar, porque o quórum muda. |
| 1.342 a 1.344 | Acréscimos em partes comuns: dois terços dos votos. Novo pavimento ou novo edifício no solo comum: unanimidade. O dono da cobertura conserva o terraço para não causar danos às unidades de baixo. | Classificar a obra (necessária, útil, voluptuária ou acréscimo) define o quórum; confira caso a caso. |
| 1.345 | O adquirente da unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. | Quem compra deve pedir a declaração de quitação. |
| 1.346 | É obrigatório o seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, total ou parcial. | Contratar o seguro é também atribuição do síndico (art. 1.348, IX). |
Administração: síndico, assembleia e conselho (artigos 1.347 a 1.356)
| Artigo | O que diz | Na prática |
|---|---|---|
| 1.347 | A assembleia escolhe o síndico, que pode não ser condômino, com mandato de até dois anos, renovável. | Base legal do síndico profissional. |
| 1.348 | Lista as competências do síndico (incisos I a IX). § 1º: a assembleia pode dar a outra pessoa os poderes de representação. § 2º: o síndico pode transferir a outrem os poderes de representação ou as funções administrativas, com aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. | Contratar administradora para assumir funções do síndico passa pela assembleia, salvo regra diferente na convenção. |
| 1.349 | A assembleia especialmente convocada pode destituir, por maioria absoluta de seus membros, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente. | O edital precisa trazer a destituição como pauta. |
| 1.350 | O síndico convoca anualmente a assembleia para aprovar orçamento, contribuições e prestação de contas e, eventualmente, eleger substituto e alterar o regimento. Se não convocar, um quarto dos condôminos pode convocar; se a assembleia não se reunir, o juiz decide. | A assembleia ordinária anual não é opcional. |
| 1.351 | Dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção e para mudar a destinação do edifício ou da unidade (redação da Lei 14.405/2022). | Quórum sobre o total de condôminos, não sobre os presentes. |
| 1.352 | Em primeira convocação, decide a maioria dos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais, salvo quórum especial. Votos proporcionais às frações ideais, salvo convenção. | Confira na convenção se o voto é por fração ou por unidade. |
| 1.353 | Em segunda convocação, decide a maioria dos presentes, salvo quórum especial. §§ 1º a 3º: sessão permanente quando o quórum especial não é atingido (próxima sessão em até 60 dias, conclusão em até 90). | Incluída pela Lei 14.309/2022. |
| 1.354 | A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados. | Falha de convocação é causa comum de anulação. |
| 1.354-A | Assembleia eletrônica ou híbrida, se a convenção não proibir e se preservados voz, debate e voto. A convocação informa o meio eletrônico e as instruções; a ata é eletrônica. | Veja o guia da assembleia virtual. |
| 1.355 | Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. | Moradores podem convocar sem depender do síndico. |
| 1.356 | Pode haver conselho fiscal de três membros, eleitos por até dois anos, que dá parecer sobre as contas do síndico. | Facultativo pelo Código; a convenção pode exigir. |
As competências do art. 1.348, em resumo:
- convocar a assembleia;
- representar o condomínio, em juízo ou fora dele;
- informar de imediato à assembleia sobre processo judicial ou administrativo de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir convenção, regimento e decisões da assembleia;
- cuidar da conservação e da guarda das partes comuns e dos serviços;
- elaborar o orçamento anual de receita e despesa;
- cobrar as contribuições e impor e cobrar as multas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- fazer o seguro da edificação.
Extinção do condomínio e condomínio de lotes
Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameaçar ruína, os condôminos decidem entre reconstruir ou vender por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357). Quem não quiser pagar a reconstrução pode alienar seus direitos aos outros condôminos, mediante avaliação judicial (§ 1º). Na venda, o condômino tem preferência sobre o estranho em condições iguais, e o valor é repartido na proporção do valor das unidades (§ 2º). Em caso de desapropriação, a indenização segue a mesma proporção (art. 1.358).
O art. 1.358-A, incluído pela Lei 13.465/2017, trata do condomínio de lotes e manda aplicar a ele, no que couber, as regras do condomínio edilício.
Quóruns do Código Civil para condomínio em uma tabela
| Decisão | Quórum | Artigo |
|---|---|---|
| Deliberações em geral, 1ª convocação | Maioria dos presentes com pelo menos metade das frações ideais | 1.352 |
| Deliberações em geral, 2ª convocação | Maioria dos presentes | 1.353 |
| Alterar a convenção ou mudar a destinação | Dois terços dos votos dos condôminos | 1.351 |
| Obras voluptuárias | Dois terços dos condôminos | 1.341, I |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | 1.341, II |
| Acréscimo em partes comuns | Dois terços dos votos dos condôminos | 1.342 |
| Novo pavimento ou edifício | Unanimidade | 1.343 |
| Multa sem previsão na convenção (deveres II a IV) | Dois terços, no mínimo, dos condôminos restantes | 1.336, § 2º |
| Multa por descumprimento reiterado | Três quartos dos condôminos restantes | 1.337 |
| Destituir o síndico | Maioria absoluta dos membros da assembleia | 1.349 |
| Normas de assembleia eletrônica no regimento | Maioria simples dos presentes | 1.354-A, § 5º |
| Reconstruir ou vender após destruição | Metade mais uma das frações ideais | 1.357 |
Reforma do Código Civil (PL 4/2025): o que muda agora?
O PL 4/2025, que atualiza o Código Civil, tramita no Senado, analisado por uma comissão temporária instalada em setembro de 2025, segundo a Agência Senado. O texto ainda pode mudar durante a tramitação. Até que uma nova lei seja aprovada, sancionada e entre em vigor, valem os artigos descritos aqui.
Ter a lei, a convenção, o regimento e as atas à mão evita boa parte dos conflitos. No módulo de documentos da InApps, esses arquivos ficam em categorias próprias, com busca dentro do texto do PDF e a opção de restringir um documento aos proprietários.
Este artigo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Em caso de dúvida, confira também a convenção e o regimento do seu condomínio.
Perguntas frequentes
O que diz o artigo 1.336 do Código Civil?
Lista os deveres do condômino: pagar a cota pela fração ideal (salvo convenção), não fazer obra que comprometa a segurança, não alterar a fachada e respeitar a destinação, o sossego e a segurança. Também prevê multa de até 2% por atraso e de até cinco vezes a contribuição pelos outros descumprimentos.
O que diz o artigo 1.348 do Código Civil?
Define as competências do síndico, de convocar a assembleia a fazer o seguro, passando por cobrar cotas, elaborar o orçamento e prestar contas. O § 2º permite transferir funções administrativas com aprovação da assembleia, salvo regra diferente na convenção.
Síndico pode trocar de administradora sem assembleia?
Pelo art. 1.348, § 2º, transferir funções administrativas depende de aprovação da assembleia, salvo disposição contrária da convenção. Leia a convenção e, havendo dúvida, leve o tema à assembleia.
Qual o quórum para alterar a convenção do condomínio?
Dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351). Se o quórum não for atingido, a assembleia pode converter a reunião em sessão permanente (art. 1.353, § 1º).