O que faz um síndico? Ele administra o condomínio e o representa. As tarefas mínimas estão no art. 1.348 do Código Civil, em nove incisos: convocar a assembleia, representar o condomínio, informar processos, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, conservar as partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar contribuições e multas, prestar contas e contratar o seguro da edificação. A seguir, cada inciso com o texto da lei, o que ele significa na prática e como a tecnologia ajuda. No fim, mandato, transferência de funções e destituição.
Quem pode ser síndico e quanto dura o mandato
A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Dois pontos se destacam: o mandato é de até dois anos, renovável, e o síndico não precisa morar no prédio nem ser proprietário. Essa abertura ajuda a explicar o crescimento do síndico profissional, que, segundo o Censo Condominial, teve alta de mais de 300% em dez anos (Diário do Grande ABC). Regras da convenção sobre eleição, reeleição e remuneração também valem, então leia a do seu condomínio. As citações abaixo reproduzem o texto do Código Civil no Planalto, que ainda usa a grafia "assembléia".
As atribuições do síndico no art. 1.348, inciso por inciso
O artigo começa com "Compete ao síndico" e lista nove deveres. Veja cada um.
Inciso I: convocar a assembleia
Texto: "convocar a assembléia dos condôminos". Inclui a assembleia anual obrigatória e as extraordinárias. A forma de convocação é a que a convenção define (art. 1.334, III), então confira se ela aceita o meio digital. Um comunicado da categoria assembleia, com confirmação de leitura, ajuda a mostrar quem foi avisado, e a ata fica guardada em Documentos.
Inciso II: representar o condomínio
Texto: "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns". O síndico assina contratos, responde a notificações e representa o condomínio em processos. Ter contratos, apólices e laudos organizados por categoria, com busca dentro do texto do PDF, evita perder prazo por não achar um papel.
Inciso III: informar processos à assembleia
Texto: "dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio". Uma ação trabalhista, uma autuação da prefeitura ou uma ação de cobrança precisam chegar aos condôminos sem demora. Um comunicado com confirmação de leitura deixa registrado que a informação foi dada e quando.
Inciso IV: cumprir e fazer cumprir as regras
Texto: "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia". É o inciso do dia a dia. Quando regras como antecedência e limite de reservas viram configuração do sistema, o síndico não precisa fiscalizar caso a caso. Quando há infração, o registro em Solicitações e ocorrências, com foto e linha do tempo, dá base para advertências e multas previstas no regimento.
Inciso V: conservar e guardar as partes comuns
Texto: "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores". Aqui entram manutenção, limpeza, segurança e contratos de serviço. Chamados com responsável por categoria e lembrete automático quando ficam parados ajudam a não deixar a lâmpada da garagem para o mês seguinte. Para a parte técnica, veja como a manutenção preventiva evita emergências no condomínio.
Inciso VI: elaborar o orçamento anual
Texto: "elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano". O orçamento é aprovado na assembleia anual (art. 1.350) e define a contribuição de cada unidade. Na InApps, a previsão orçamentária e o plano de contas fazem parte do módulo financeiro, que está chegando.
Inciso VII: cobrar contribuições e multas
Texto: "cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas". O atraso sujeita o condômino a correção, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º), e o descumprimento de outros deveres pode gerar multas maiores (art. 1.336, § 2º, e art. 1.337). Hoje, o app já entrega os boletos em PDF só ao proprietário, com selos de vencimento. Pix copia e cola, segunda via com valor do dia e negociação de débito estão chegando. Mais sobre o tema em inadimplência no condomínio.
Inciso VIII: prestar contas
Texto: "prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas". Repare no "quando exigidas": a assembleia pode pedir contas fora da reunião anual. Balancetes publicados em Documentos, com a opção de deixar um arquivo visível só para proprietários, mantêm a informação disponível o ano todo.
Inciso IX: contratar o seguro da edificação
Texto: "realizar o seguro da edificação". O art. 1.346 torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Guarde a apólice na categoria de seguro dos documentos e acompanhe a data de renovação, para o prédio não ficar descoberto nem por um dia.
Resumo: onde a tecnologia entra em cada dever
| Inciso | Dever | Onde o app ajuda |
|---|---|---|
| I | Convocar a assembleia | Comunicado com confirmação de leitura e ata guardada em Documentos. |
| II | Representar o condomínio | Contratos, apólices e laudos organizados, com busca no PDF. |
| III | Informar processos | Comunicado com registro de quem leu e quando. |
| IV | Fazer cumprir as regras | Regras de reserva automáticas e ocorrências com histórico. |
| V | Conservar as partes comuns | Chamados com responsável por categoria e lembrete de parado. |
| VI | Elaborar o orçamento | Previsão orçamentária no módulo financeiro, que está chegando. |
| VII | Cobrar contribuições e multas | Boletos por unidade; Pix e negociação de débito chegando. |
| VIII | Prestar contas | Balancetes em Documentos; prestação de contas do morador chegando. |
| IX | Contratar o seguro | Apólice guardada na categoria de seguro dos documentos. |
Prestação de contas do síndico: quando e como
O art. 1.350 manda o síndico convocar, todo ano, a assembleia que aprova o orçamento, as contribuições e a prestação de contas, e que pode eleger o substituto e alterar o regimento interno. Se ele não convocar, um quarto dos condôminos pode fazer isso (§ 1º). Onde houver conselho fiscal, cabe a ele dar parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356).
Uma prestação de contas que convence costuma reunir:
- Balancetes mensais e o comparativo entre o que foi orçado e o que foi gasto.
- Extratos bancários e comprovantes das despesas.
- Contratos vigentes e os reajustes do período.
- Situação da inadimplência em números agregados, sem expor unidades.
- Obras e manutenções feitas, com laudos quando houver.
O núcleo financeiro da InApps, em lançamento, vai mostrar ao morador o extrato do mês por conta e o demonstrativo de 12 meses, sem revelar a situação de cada vizinho.
O síndico pode transferir funções para a administradora?
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
É o que permite contratar uma administradora para cuidar de cobrança, folha de pagamento, contas a pagar e atendimento. A transferência depende de aprovação da assembleia, a não ser que a convenção disponha de outro modo. Na prática, o síndico segue como gestor e precisa acompanhar o trabalho de quem recebeu as funções. O § 1º ainda permite que a assembleia dê a outra pessoa, no lugar do síndico, os poderes de representação.
Quando a gestão é dividida, permissões por papel fazem diferença: a administradora enxerga a carteira inteira, o síndico enxerga o seu prédio e o conselho acompanha o que lhe cabe, cada um com o acesso certo.
Destituição do síndico: o que diz o art. 1.349
A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
São três motivos: irregularidades, falta de prestação de contas e má administração. A decisão exige assembleia convocada especialmente para esse fim e o voto da maioria absoluta dos membros. Erros na convocação ou na contagem de votos podem levar a questionamentos, então siga a convenção à risca e procure orientação jurídica antes de convocar.
Perguntas frequentes
O que o síndico pode e não pode fazer?
Deve cumprir as atribuições do art. 1.348 do Código Civil, dentro do que a convenção e a assembleia definem. Não pode, por exemplo, transferir suas funções sem aprovação da assembleia, salvo se a convenção permitir, nem deixar de prestar contas.
Síndico precisa morar no condomínio?
Não. O art. 1.347 diz que o síndico poderá não ser condômino, o que permite eleger um síndico profissional.
Quanto tempo dura o mandato do síndico?
Até dois anos, podendo ser renovado (art. 1.347). A convenção pode trazer regras próprias sobre eleição e reeleição.
Como tirar o síndico do cargo?
Pela destituição do art. 1.349: assembleia convocada para esse fim, com voto da maioria absoluta dos membros, por irregularidades, falta de prestação de contas ou má administração. Siga a convenção e procure orientação jurídica.