Reforma Tributária e condomínios: IBS, CBS e a opção do art. 26 da LC 214/2025

Na reforma tributária, a regra geral para condomínios é clara: o condomínio edilício não é contribuinte do IBS nem da CBS (LC 214/2025, art. 26, I). Ele pode, porém, optar pelo regime regular, e aí os dois tributos incidem sobre todas as taxas e valores que cobra. E há uma regra especial: se as taxas pagas pelos condôminos forem menos de 80% da receita total, o condomínio passa a recolher IBS e CBS sobre as operações que realizar com bens e serviços. Além disso, os serviços que o prédio contrata, como administradora, portaria e manutenção, mudam de tributação até 2033. Abaixo, o texto da lei, o cronograma e um roteiro para conversar com o contador.

O que são IBS e CBS e quando a reforma começa a valer

A Emenda Constitucional 132/2023 criou o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios, que substitui ICMS e ISS) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal, que substitui PIS e Cofins). A LC 214/2025 regulamentou os dois, e a LC 227/2026, de 13 de janeiro de 2026, criou o Comitê Gestor do IBS e alterou partes da LC 214. O cronograma está na própria LC 214:

A alíquota de referência da CBS e do IBS ainda será fixada por resolução do Senado Federal (art. 349). Por isso, qualquer percentual "cheio" que circule hoje é estimativa.

O que diz o art. 26 da LC 214/2025 sobre condomínio edilício

Não são contribuintes do IBS e da CBS, ressalvado o disposto no inciso II do § 1º do art. 156-A da Constituição Federal: (...) condomínio edilício

A ressalva remete à importação: pela Constituição, o IBS incide também sobre importação feita por pessoa física ou jurídica, ainda que não seja sujeito passivo habitual. Fora isso, o artigo cria três situações para o condomínio:

• Regra geral, sem opção e com cotas de 80% ou mais da receita: o condomínio não é contribuinte. As cotas pagas pelos condôminos ficam fora do IBS e da CBS.
• Opção pelo regime regular (§ 1º, I, e § 2º, I): "o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros". A redação atual desse inciso veio da LC 227/2026. Em troca, o condomínio passa a apurar créditos como contribuinte do regime regular.
• Regra dos 80% (§ 2º, II): se o condomínio não optar e as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representarem menos de 80% da receita total, ele fica sujeito ao IBS e à CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar nos termos do art. 21, I (atividade econômica, habitualidade ou volume), e apropria créditos na proporção da receita tributada sobre a receita total.

Há um detalhe sobre a saída: o art. 41, § 6º, estende às opções facultativas pelo regime regular a regra do § 5º, que veda deixar o regime regular a quem recebeu ressarcimento de créditos no ano corrente ou no anterior. A opção, portanto, não é uma chave que se liga e desliga a cada mês.

Que receitas podem levar o condomínio à regra dos 80%

A conta compara o que vem das cotas com a receita total. Um exemplo só de aritmética: um condomínio com receita mensal de R$ 100 mil, sendo R$ 75 mil de cotas e R$ 25 mil de outras fontes, tem 75% da receita vinda dos condôminos e entra no § 2º, II. Receitas que costumam pesar nessa conta:

• locação de espaço no topo do prédio para antena;
• locação de lojas, quiosques ou salas que pertencem ao condomínio;
• publicidade em fachada, elevador ou muro;
• estacionamento cobrado de quem não é condômino;
• locação de salão ou quadra para pessoas de fora.

A LC 227/2026 incluiu no art. 3º um § 3º que deixa expresso que locação, arrendamento e cessão temporária de bens são operações com bens. E o art. 261, parágrafo único, prevê redução de 70% nas alíquotas para locação de imóveis no regime de bens imóveis. Se e como essas regras se aplicam a cada receita do condomínio é análise para o contador.

Vale a pena o condomínio optar pelo regime regular?

Para a maioria dos residenciais, a pergunta exige conta cuidadosa. Optando, o IBS e a CBS passam a incidir sobre todas as cotas, o que encarece a taxa de cada morador. Os créditos só compensam o que o condomínio compra com tributo destacado, e boa parte da despesa de muitos prédios é folha de pagamento: pelo art. 6º, I, os dois tributos não incidem sobre serviços prestados por empregados, então salários não geram crédito. Na análise publicada no Portal CPA, o autor conclui que o regime regular tende a ser desvantajoso na maioria dos casos.

Em condomínios comerciais, com condôminos empresas que apuram créditos, a conta pode ser diferente, porque o tributo cobrado sobre a cota pode virar crédito para quem paga. É exatamente o tipo de simulação que deve ser feita com o contador antes de qualquer decisão, de preferência levada à assembleia, já que muda o custo de todos.

O que muda nos serviços que o condomínio contrata

Administradora, empresa de portaria, limpeza, manutenção de elevador e segurança são, em regra, contribuintes. Ao longo da transição, o ISS, o PIS e a Cofins embutidos nos preços dão lugar ao IBS e à CBS. Como o condomínio que não opta (e não está na regra dos 80%) não toma crédito, o tributo embutido no preço do fornecedor continua sendo custo. Pontos de atenção para síndicos e administradoras:

• Contratos: veja como cada contrato trata mudança de tributo e reajuste.
• Previsão orçamentária de 2027: é o primeiro ano com CBS pela alíquota de referência. Peça aos fornecedores uma estimativa por escrito.
• Nota fiscal: desde 1º de janeiro de 2026, os municípios devem permitir a emissão da NFS-e de padrão nacional ou compartilhar suas notas no ambiente nacional (art. 62, § 1º). Confira se as notas recebidas trazem os campos de IBS e CBS.
• Administradoras: além de revisar a própria tributação, precisam orientar cada condomínio da carteira, especialmente os que têm receitas de terceiros.

Pontos em aberto e controvérsias

O artigo do Portal CPA aponta zonas cinzentas que ainda dependem de regulamento, consulta ou jurisprudência:

• se as receitas de locação entram no numerador da regra dos 80% ou só no denominador;
• o que exatamente compõe a "receita total" do condomínio;
• a natureza da taxa condominial, defendida pelo autor como rateio de despesas e não pagamento por serviço;
• o risco de o Fisco ler o § 2º, II, de forma ampla e pretender tributar também as cotas.

Para separar receitas por origem e montar a previsão orçamentária, um sistema financeiro organizado ajuda. Está chegando o módulo financeiro da InApps, já em homologação, com plano de contas, razão imutável, previsão orçamentária e prestação de contas.

Este artigo é informativo e não substitui a orientação de um contador ou de um advogado tributarista, que devem analisar a situação de cada condomínio.

Perguntas frequentes